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L'administration de la copropriété, soyez co-actionnaire et co-acteur de votre patrimoine immobilier
27/10/2018

L'administration de la copropriété, soyez co-actionnaire et co-acteur de votre patrimoine immobilier

Copropriété : des solutions pour une gestion économe et sereine

La copropriété est avant tout un collectif de personnes dites copropriétaires, personnes privées et ou morales. C'est une micro-société, avec une gouvernance organisée par la loi, le règlement de copropriété, le syndic et le conseil syndical.
Une copropriété est avant tout un groupe de personnes décideurs et à décider. 
Le syndic, à la fois personne à l'intérieur de la copropriété et à l'extérieur (la loi lui interdit d'être copropriétaire), doit être le chef d'orchestre de cette architecture du bien vivre ensemble.

La copropriété trouve son premier statut juridique dans la loi du 28 juin 1938. Elle est aujourd'hui organisée par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967. Les dernières modifications législatives ont été apportées par la loi DUFLOT dite ALUR (Accès au Logement et pour un Urbanisme Renové), du 24 mars 2014 et ont été apportées par la loi MACRON en cours de vote à l'assemblée nationale.

La copropriété se définit et se caractérise par un immeuble ou un groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Le fonctionnement en copropriété impose d'avoir : un règlement de copropriété, un syndic, de gérer les comptes et les répartitions de charges selon des règles précises, de tenir au moins une assemblée générale des copropriétaires par an et de tenir un carnet d'entretien codifié par la loi. L'assemblée générale répond aussi à une organisation spécifique, avec des résolutions que l'on doit retrouver périodiquement et d'autres qui doivent répondre à un formalisme.

La copropriété obéit donc a une organisation fonctionnelle, cadrée, encadrée. Cependant c'est dans l'appropriation du comment administrer l'immeuble, par des femmes et des hommes que l'on trouve le bon fonctionnement de la copropriété. Avoir des connaissances juridiques, techniques, comptables, ne suffisent pas. C'est bien plus dans la manière dont les copropriétaires, le conseil syndical, le syndic vont gérer ensemble les biens communs qui déterminera le bon fonctionnement de la copropriété, même si le pouvoir d'achat, les éléments financiers à la disposition des copropriétaires est un paramètre non négligeable. L'argent ne fait pas le Bonheur, mais....

La copropriété n'est pas un long fleuve tranquille. Entre les copropriétaires primo accédants, les copropriétaires résidant depuis un certain nombre d'années, les familles recomposées et les personnes seules, les locataires et les propriétaires, les relations inter-générationnelles, les catégories sociaux professionnelles de plus en plus mélangées, les copropriétaires "fourmies" et les copropriétaires "cigales", toutes ces différences accentuées par la mobilité géographique, rendent la cohésion à long terme de plus en plus difficile. 
Par ailleurs la multiplication des lois et des règlements, la complexification des normes techniques, les règles comptables de plus en plus contraignantes sont venues aggravées cette instabilité de la gestion de la copropriété. Le seul pilier restant est le comment est géré la copropriété, surtout avec quels moyens humains.
Dans la plus part des cas, c'est la stabilité de l'engagement du conseil syndical qui permet une bonne gestion de l'ensemble du bâti. La nature et l'intensité de l'engagement des membres du conseil syndical sera toujours un facteur de réussite dans la gestion de la copropriété. Cependant, il est important de rester en alerte sur plusieurs phénomènes constants : le non renouvellement des membres du conseil syndical, non pas dans leur désignation en assemblée générale, mais le fait, que se sont toujours les mêmes personnes qui assistent la gestion de la copropriété, conduit à un contrôle souvent moins alerte. Des habitudes s'installent, des relations deviennent "plus cordiales", et le positionnement des personnes dans l'équipe du conseil syndical peut conduire à des contrôles exclusif du Président. Un déséquilibre de pouvoir peut s'installer et l'intérêt de la copropriété peut devenir plus la somme des intérêts privés que l'intérêt général.

Le gestion économe de la copropriété, ce n'est pas dépenser le moins possible, c'est dépenser au mieux. C'est trouver une gestion efficiente. 
Une mise en concurrence régulière des contrats est une solution. Mais il faut que le conseil syndical et le gestionnaire s'implique. Ce n'est pas un travail facile et la lecture des résultats des appels d'offre est tout aussi complexe : le même vocabulaire n'est pas partagé par tous et chaque prestataire à ses acquis de la technique, a sa spécialité. Ainsi un ascensoriste vous proposant le contrat d'entretien dans le cadre légal, pourra valoriser sa différence, par la prise de rendez vous préalable , par exemple avec l'inspecteur d'immeuble et sa force de propositions dans les services ou les supports techniques à améliorer.  Se faire accompagner par un maître d'oeuvre, un bureau d'étude ou un économiste n'est pas une dépense inutile, selon le niveau de service attendu de la prestation. Le gestionnaire de la copropriété, ne peut pas être à la fois électricien, plombier ascensoriste.... et le membre du conseil syndical peut avoir une compétence technique, mais sa vision du métier, sa connaissance des solutions, voire des innovations peut être aussi aléatoire et partie prenante d'un environnement fermé. Par ailleurs, la connaissance historique de l'immeuble peut être un atout non négligeable pour la qualité de l'entretien du bâtiment. Les plans de l'immeuble ne sont pas toujours disponibles et la réalité de la construction peut être différente des éléments d'équipements communs existants.

Le choix du contrat d'entretien, des travaux s'impose aussi : doit on mettre en place un contrat d'entretien pour les étanchéités ou pas, et si oui à partir de quand sur quelle zone étanchée. La question est d'autant plus compliquée que les zones étanchées peuvent être sur des parties communes, des parties communes à usage privatif (balcon par exemple) ou des parties privatives. Ce sont toujours des études cas par cas. 
Le leitmotiv est de prendre le temps, d'anticiper, mais aussi à un moment donné de faire. La technique, la connaissance évoluent. La décision ne pourra jamais tout prendre en compte. Elle sera un compromis, une décision à un instant, par rapport à un besoin et à des financements possibles. Par contre prendre une décision,  en acceptant que ce ne soit pas parfait est toujours une meilleure solution que de ne rien faire .

Une gestion économe, c'est aussi dépenser moins, notamment sur le volume des matières premières, en étant vigilant sur les fuites d'eau, en mettant des économiseurs sur les robinets, en récupérant l'eau pour l'arrosage des parties communes, en mettant des minuteries ou des détecteurs de présence pour l'éclairage, en changeant les brûleurs des chaudières.... 

Une gestion sereine :
Moins dépenser, maîtriser les charges, c'est aussi mettre en avant les talents de chaque intervenant de la copropriété (membres du conseil syndical, copropriétaires, gestionnaire de copropriété, et entreprises, artisans...). Chacun devant se faire confiance dans ses compétences. Mais la chance de réussite dépend d'une chose essentielle, c'est de parler le même vocabulaire, d'avoir la même définition des mots et des concepts et que chacun puisse s'approprier la réussite. 
C'est la raison d'exister de MBT CONSULTANTE

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